Parifizierung als Finanzfalle?

Nach den neuen Liebhabereirichtlinien der Finanz wird bei einer ab dem 14.11.1997 aufgenommenen Zinshausvermietung durch eine spätere Wohnungseigentumsbegründung ein auf 20 Jahre verkürzter Beobachtungszeitraum zu Grunde gelegt. Damit könnte die Betätigung einer Miteigentumsgemeinschaft nachträglich als Liebhaberei qualifiziert werden.

Unter „Parifizierung“ versteht man die anteilsmäßige Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Ein Ziviltechniker stellt hierzu in einem Gutachten den Nutzwert der einzelnen Räumlichkeiten im Haus fest. Neben der Nutzfläche erhöhen/mindern auch diverse Umstände (Stockwerkslage, hof- oder straßenseitig, Büroräumlichkeiten versus Abstellraum) den Nutzwert. Im Grundbuch scheint bei jedem Wohnungseigentümer der Nutzwert seiner Wohnungseigentumsobjekte im Verhältnis zum Gesamtnutzwert der Liegenschaft auf.

Vorteile der Parifizierung gegenüber Miteigentum

Beim Miteigentum teilen sich alle Miteigentümer das Eigentumsrecht an der gesamten Liegenschaft. Der Einzelne ist in vielen Fällen (etwa wenn er eine Wohnung im Haus privat benützen möchte oder ein solches Nutzungsrecht an den Erben/Käufer seines Miteigentumsanteils weitergeben möchte) auf die Zustimmung aller Miteigentümer angewiesen.
Der Wohnungseigentümer entscheidet hingegen alleine über die Nutzung und Verwertung seiner Räumlichkeiten. Nur die Allgemeinflächen (Stiegenhaus, Garten, Heizraum, Waschküche; Grund und Boden) bleiben auch nach einer Parifizierung im Miteigentum aller Wohnungseigentümer. Diese bilden zur Verwaltung der Allgemeinflächen (Beauftragung eines Hausverwalters; Beschlüsse über Reparaturen an der Fassade etc.) die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Steuerliche Folgen der Parifizierung

Der Parifizierungsvorgang selbst stellt einen umsatzsteuerfreien Eigenverbrauch dar. Sind bei der bisherigen Miteigentumsgemeinschaft innerhalb der letzten 10 Jahre Vorsteuern aus Großreparaturen angefallen, sollte den Wohnungseigentümern Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden. Jene Wohnungseigentümer, die ihre Eigentumswohnungen vermieten, können sich diese wiederum als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Der 10-Jahres-Beobachtungszeitraum für die Vorsteuerkorrektur beginnt jedoch neu zu laufen.
Die umsatz- und ertragssteuerlichen Erklärungspflichten aus der laufenden Vermietung sind Angelegenheit des vermietenden Wohnungseigentümers. Schließen sich die Wohnungseigentümer zu einem Mietenpool zusammen und tritt dieser nach außen als Vermieter auf, erfolgen die Umsatzsteuer- und Einkünftefeststellungserklärungen durch den Mietenpool.

Vorsteuerabzug der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Verwaltung der Allgemeinflächen erwachsenden Kosten (Hausverwaltung, Elektriker, aber auch Darlehenszinsen, Versicherungen etc.) berechtigen diese zum Vorsteuerabzug. Sämtliche Kosten (auch Zinsen und Versicherungen) werden an die Wohnungseigentümer mit 10% Umsatzsteuer weiterverrechnet, sofern diese die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nutzen.
Nur die Weiterverrechnung der Kosten für Wärme (z.B. Öl, Strom, Gas, Wartungskosten für Heizungsanlage; nicht jedoch Warmwasser) und Garagen (sofern an diesen kein Wohnungseigentum begründet wurde) erfolgt zum Normalsteuersatz von 20%. Dadurch ergibt sich in der Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig ein Vorsteuerüberhang. Ertragsteuerlich ergeben Kosten und Erlöse aus der Weiterverrechnung in der Regel ein Nullsummenspiel.

Parifizierung und Liebhaberei

Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig keinen Gesamtgewinn erwarten lassen, fallen bei der Finanz unter den Begriff „Liebhaberei“ und sind steuerlich unbeachtlich. Verluste, die daraus entstehen, dürfen weder mit anderen Einkünften ausgeglichen noch in Folgejahre vorgetragen werden. Auch wenn sich ausnahmsweise ein Gewinn ergibt, ist dieser dann nicht steuerpflichtig. Umsatzsteuerlich unterliegen die Einnahmen nicht der Umsatzsteuer, Vorsteuern sind nicht abzugsfähig. Innerhalb eines bestimmten Beobachtungszeitraums muss sich ein Gesamtüberschuss ergeben, damit eine Tätigkeit nicht als Liebhaberei beurteilt wird.

Nach den Liebhabereirichtlinien der Finanz wird bei einer ab dem 14.11.1997 aufgenommenen Zinshausvermietung durch die spätere Wohnungseigentumsbegründung ein von bisher 25 auf 20 Jahre verkürzter Beobachtungszeitraum zu Grunde gelegt. Damit könnte die Betätigung der Miteigentumsgemeinschaft nachträglich als Liebhaberei qualifiziert werden. Sofern die verfahrensrechtlichen Möglichkeiten bestehen, könnte es zu einer nachträglichen Aberkennung bisher zugewiesener Verluste und zu Steuernachzahlungen auf Ebene der Miteigentümer kommen. Dies sollte jedenfalls verhindert werden.