Appartementvermietung an Sommerfrischler

Aus steuerrechtlicher Sicht kann die Appartementvermietung entweder eine Vermietungstätigkeit darstellen oder einen Gewerbebetrieb begründen. Sogar wenn die Tätigkeit aus gewerberechtlicher Sicht keinen „Gewerbebetrieb“ begründet, kann steuerlich ein solcher vorliegen.

Warum ist die Unterscheidung zwischen reiner Vermietungstätigkeit und gewerblicher Tätigkeit relevant? Der Fiskus nascht ja jedenfalls an den laufenden Gewinnen mit, egal ob diese aus einer reinen oder einer gewerblichen Vermietung stammen.
Der große Unterschied besteht in der Substanzbesteuerung: Ferienwohnungen können im Falle der reinen Vermietung nach Ablauf der Spekulationsfrist (im Regelfall 10 Jahre) steuerfrei verkauft werden. Die gewerbliche Vermietung ist jedoch zeitlich unbegrenzt. Bis zur Aufgabe seiner Vermietungstätigkeit ist der gewerbliche Vermieter der Besteuerung seiner Ferienwohnungen ausgesetzt, sobald er Maßnahmen setzt, die eine weitere betriebliche Nutzung der Ferienwohnungen unmöglich machen - wie etwa Verkauf, Schenkung oder Privatnutzung der Appartements.

Beitragspflicht in der gewerblichen Sozialversicherung

Außerdem ist mit einer gewerblichen Vermietung eine Beitragspflicht in der gewerblichen Sozialversicherung verbunden. Diesem „Nachteil“ bei der gewerblichen Vermietung stehen aber auch zahlreiche Vorteile gegenüber:

1. Verluste sind mit Gewinnen aus Folgejahren verrechenbar
2. Höhere Abschreibung als bei reiner Vermietung
3. Mildere Kriterien bei der Liebhabereiprüfung
4. Sonstige steuerliche Begünstigungen (z.B. Gewinnfreibetrag, Übertragung stiller Reserven)

Wann liegt eine gewerbliche Appartementvermietung vor?

Eine gewerbliche Vermietung liegt dann vor, wenn neben der Quartierüberlassung Nebenleistungen (z.B. Frühstück, täglicher Zimmerservice, Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern) erbracht werden. Im Falle der Appartementvermietung erbringt der Vermieter aber im Regelfall kaum Nebenleistungen.
Daher wird die Gewerblichkeit anhand der Anzahl der vermieteten Appartements und der Dauer der Vermietung beurteilt. Da der mit der Appartementvermietung verbundene Aufwand nicht von der Anzahl der in den einzelnen Wohnungen vorhandenen Betten abhängt, ist die für die Zimmervermietung mit Frühstück geltende 10-Betten-Grenze nicht maßgeblich. Die Appartementvermietung kann auch dann noch als reine Vermietungstätigkeit einzustufen sein, wenn die 10-Betten-Grenze überschritten wird.

Kritische Grenze: sechs Appartements

Aber die kurzfristige Vermietung einer größeren Zahl eingerichteter Ferienwohnungen geht aufgrund des häufigen Mieterwechsels regelmäßig über den mit der bloßen Wohnungsüberlassung verbundenen Aufwand hinaus: Der Vermieter muss durch Werbemaßnahmen für eine kostendeckende Auslastung sorgen, nach jedem Mieterwechsel sind die Wohnungen zu reinigen und die Einrichtung zu kontrollieren, damit auch dem nächsten Feriengast ein intaktes Appartement zur Verfügung steht. Die „kritische“ bzw. einen Gewerbebetrieb begründende Grenze dürfte laut der bisherigen Rechtsprechung bei sechs Appartements liegen.