Aus Miteigentum wird Wohnungseigentum

Die Umwandlung von Miteigentum in Wohnungseigentum führt zu einer Grunderwerbsteuerpflicht, wenn sich die bisherigen Anteile verschieben. Nimmt einer der Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen vor, die zu einer nachträglichen Neufestsetzung der Nutzwerte führen, unterliegt auch dieser Vorgang der Grunderwerbsteuer.

Wird an einer bisher im Miteigentum stehenden Liegenschaft Wohnungseigentum begründet, muss zunächst von einem Ziviltechniker in einem Gutachten der Nutzwert der einzelnen Räumlichkeiten im Haus festgestellt werden. Die Nutzwerthöhe wird nicht nur von der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte bestimmt, sondern kann sich auch durch andere Faktoren (Stockwerkslage, hof- oder straßenseitig, Büroräumlichkeiten versus Abstellraum) erhöhen oder mindern. Im Grundbuch scheint bei jedem Wohnungseigentümer der Nutzwert seiner Wohnungseigentumsobjekte im Verhältnis zum Gesamtnutzwert der Liegenschaft auf.

Grunderwerbsteuerpflicht bei Anteilsverschiebung

Die Umwandlung von Miteigentum in Wohnungseigentum führt zu einer Grunderwerbsteuerpflicht, wenn sich die Anteile der bisherigen Miteigentümer verschieben. Nur der „Mehrerwerb“ unterliegt dabei der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist die für den „Mehrerwerb“ vereinbarte Gegenleistung. Fehlt eine vereinbarte Gegenleistung bzw. wurde Unentgeltlichkeit vereinbart, ist die Grunderwerbsteuer vom anteiligen 3-fachen Einheitswert des „Mehrerwerbs“ zu berechnen.
Werden nach der Wohnungseigentumsbegründung von zwei Wohnungseigentümern die Eigentumswohnungen ausgetauscht, liegen zwei grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgänge vor. Der Grunderwerbsteuer unterliegt jeweils der Verkehrswert der hingegebenen Eigentumswohnung, mindestens jedoch deren 3-facher Einheitswert.
Nimmt einer der Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen vor, die zu einer nachträglichen Neufestsetzung der Nutzwerte führen, so unterliegt dieser Vorgang ebenfalls der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist hier der Wert der anteiligen Investition, mindestens jedoch der 3 fache Einheitswert.

Grunderwerbsteuer ist „Solidarschuld“

Die Grunderwerbsteuer ist eine so genannte „Solidarschuld“. Jeder am Erwerbsvorgang Beteiligte kann zur Gänze von der Abgabenbehörde zur Grunderwerbsteuerzahlung herangezogen werden. Diese gesetzlich normierte Solidarschuld kann nicht durch abweichende vertragliche Regelungen ausgeschlossen werden. Allerdings können die Vertragspartner bestimmen, wer von ihnen die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Eine Verletzung dieser Vereinbarung macht den vertragsbrüchigen Partner schadenersatzpflichtig.