Inflationsabschlag auch bei GmbH?
Mit der letzten Steuerreform erfolgte eine umfassende Reformierung der Grundstücksbesteuerung. Der 31. März 2012 wurde dabei als maßgeblicher Stichtag festgelegt. Zudem unterliegen Grundstücksverkäufe natürlicher Personen seit 1.4.2012 im Regelfall nur noch der 25%igen Immobiliensteuer (ImmoSt).
Die wesentlichen Eckpfeiler der Reform:
- Wird ein Grundstück verkauft, dass per 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen war („Altvermögen“), kann der Gewinn pauschal - mit 14% bzw. im Umwidmungsfall mit 60% - des Verkaufspreises angesetzt werden. Anstelle der pauschalen Gewinnermittlung, bei der ein Inflationsabschlag nicht zulässig ist, kann der Veräußerungsgewinn auch nach den nachstehenden Regeln für Neuvermögen ermittelt werden.
- War das Grundstück hingegen zum 31.3.2012 steuerverfangen oder wird es ab 1.4.2012 neu angeschafft („Neuvermögen“), ergibt sich der Veräußerungsgewinn aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert (= Anschaffungskosten zuzüglich aktivierungspflichtige Großreparaturen, abzüglich steuerlich geltend gemachter Abschreibungen). Zusätzlich kann ab dem 11. Jahr ab der Anschaffung ein Inflationsabschlag von 2% p.a. geltend gemacht werden, der jedoch maximal 50% des Veräußerungsgewinns betragen darf, so dass sich durch Ansatz eines Inflationsabschlages eine effektive Steuerreduktion auf bis zu 12,5% ergeben kann.
Die vor dem 1.4.2012 erworbenen Grundstücke einer GmbH waren aufgrund gesetzlicher Regelung zum 31.3.2012 jedenfalls steuerverfangen, so dass bei einer GmbH nur Grundstücke der Marke „Neuvermögen“ existieren und ihr damit der Inflationsabschlag zusteht.
Verlust des Inflationsabschlages
Unterliegt der Verkauf einer Betriebsliegenschaft durch eine natürliche Person nicht der 25%igen Immobiliensteuer, kommt es zum Verlust des Inflationsabschlages. Dies ist dann der Fall, wenn der Grundstücksverkäufer entweder in die Regelbesteuerung optiert oder aus einem der folgenden vier Gründe nicht der 25%igen Immobiliensteuer unterliegt:
Das Grundstück gehört zum Umlaufvermögen. Dies ist etwa bei gewerblichen Grundstückshändlern der Fall, die mit ihren Grundstücksverkäufen wie schon bisher der Tarifsteuer unterliegen.
Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit bildet die Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken. Dies betrifft vor allem betriebliche Immobilienentwicklungsgesellschaften.
Soweit beim Grundstück eine Teilwertabschreibung oder
die Übertragung von stillen Reserven stattfand.
Gleichstellung mit natürlichen Personen
Eine GmbH unterliegt mit ihren Grundstücksverkäufen immer (auch in obigen vier Fällen, die bei natürlichen Personen zum Verlust der 25%igen Immobiliensteuer und des Inflationsabschlages führen) der 25%igen Körperschaftsteuer. Damit scheint es auf den ersten Blick wohl so zu sein, dass einer GmbH ein Inflationsabschlag immer zustünde. Doch dieser Schein trügt: Nach Ansicht des Finanzministeriums soll zwecks weitgehender Gleichstellung mit natürlichen Personen auch einer GmbH dann kein Inflationsabschlag zustehen, wenn sie eine der „pönalisierten Tätigkeiten“ (siehe oben Punkt 1. und 2.) betreibt.
Hingegen sollen Teilwertabschreibungen und Übertragungen stiller Reserven, die bei natürlichen Personen zwecks Verhinderung einer Steuersatzarbitrage zum Ausschluss von der 25%igen Immobiliensteuer und vom Inflationsabschlag führen, bei einer GmbH keinen Verlust des Inflationsabschlages nach sich ziehen.
Aus dem Gesetz ist diese Sichtweise nicht eindeutig ableitbar. Endgültiges Licht in diese Thematik wird wohl erst die Rechtsprechung in den folgenden Jahren bringen. Gerne stehen wir Ihnen in der Beratung dieser komplexen Materie zur Verfügung.
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