Grundstückshandel – Einkünfte aus Gewerbebetrieb?
Die Grenze zwischen gewerblichen Grundstückshandel und Vermögensverwaltung muss immer für den Einzelfall geklärt werden. Weder kann eine Objekt-Grenze noch ein Zeitraum festgelegt werden, anhand derer gewerblicher Grundstückshandel vom privaten Verkauf zu trennen wäre.
Der private Verkauf von Grundstücken durch Nutzung sich zufällig ergebender Möglichkeiten (sogenannte Vermögensverwaltung) unterliegt nur dann der Besteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf eine Zeitspanne von weniger als 10 Jahren liegt (Spekulationsfrist). Der gewerbliche Grundstückshandel hingegen unterliegt auch außerhalb der Spekulationsfrist der Einkommensteuerpflicht. Gewerblich ist ein Verkauf, wenn die Veräußerung der Grundstücke auf eine planmäßige Art und Weise erfolgte oder wenn bereits beim Kauf die Weiterveräußerung geplant war.
Die Grenze zwischen gewerblichen Grundstückshandel und Vermögensverwaltung kann nicht klar und eindeutig gezogen werden – es kommt immer auf das Gesamtbild des Einzelfalles an. Es gibt nur gewisse Indizien, die für oder gegen einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen.
Indizien für gewerblichen Grundstückshandel
- Planmäßige Parzellierung, Aufschließung (Baureifmachung) und anschließende Verwertung der Grundstücke, wobei die alleinige Parzellierung oder Umwidmung mit anschließendem Verkauf noch keinen gewerblichen Grundstückshandel darstellen sollte
- Schaffung der wesentlichen Voraussetzung für die Erschließung und künftige Bebauung (vertragliche Verpflichtung der Käufer, sämtliche Aufschließungskosten zu tragen)
- Umfangreiche Werbemaßnahmen im Zusammenhang mit dem Verkauf
- Wiederholte Veräußerung von Grundstücken, die bereits mit der Absicht des alsbaldigen Verkaufes erworben wurden
- Große Dichte von Grundstücksverkäufen bzw. kontinuierlich betriebene Abverkäufe
Indizien gegen gewerblichen Grundstückshandel
- Fehlender Einsatz von Fremdkapital
- Lange über die Spekulationsfrist hinausgehende Behaltedauer der Grundstücke
- Verbesserung des landwirtschaftlichen Betriebes durch den Veräußerungserlös
Qualifiziert die Finanzverwaltung den Verkauf von Grundstücken als gewerblich, so sollten – trotz gegebener Einkommensteuerpflicht – dennoch keine erheblichen Gewinne zu versteuern sein. Die Grundstücke müssen nämlich zuerst mit ihrem Marktwert in den neuen Gewerbebetrieb eingelegt werden, weshalb die Differenz zum Veräußerungspreis nicht sehr groß sein sollte.
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