Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen

Nebenleistungen zur Vermietung unterliegen demselben Steuersatz wie die Vermietung selbst. Bei der Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen kommt es jedoch auf die Details an.

Nebenleistungen zur Vermietung (Wasserversorgung, Warmwasser für Gebrauchszwecke wie Bad-, Flur- und Treppenreinigung, Aufzugs- und Waschküchenbenutzung etc.) unterliegen demselben Steuersatz wie die Vermietung selbst. Lediglich die als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme (Gas, Strom, Heizöl etc.) für Zwecke der Raumtemperaturregulierung unterliegt der 20%igen Umsatzsteuer.

Diese Ausnahmeregelung dient der umsatzsteuerlichen Gleichstellung der Heizkosten: Mieter, die direkt mit dem Wärmelieferanten einen Vertrag abschließen, sollen gegenüber Mietern, die ihre Wärmekosten vom Vermieter weiterverrechnet bekommen, nicht schlechter gestellt sein. Die vom Vermieter an einen "Diplomateneigenschaft" besitzenden Mieter als Nebenleistung erbrachte Wärmelieferung (nicht jedoch Fernwärme und Weiterverrechnung von Gas und Strom) kann ebenfalls wie die Miete mit 0% Umsatzsteuer verrechnet werden.

Bei der Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen ist zu unterscheiden:

• Eingebaute Einrichtungsgegenstände (z.B. Einbauküche, sanitäre Anlagen), die nicht ohne Wertminderung für diese Gegenstände selbst oder den Bestandgegenstand entfernt werden könnten, gelten als Teil des Bestandgegenstandes und unterliegen demselben Steuersatz wie die Vermietung.
• Bei sonstigen Einrichtungsgegenständen sowie bei nach Maß angefertigten und mit der Wand verschraubten Möbeln kommt hingegen der Normalsteuersatz von 20% zur Anwendung. Dies gilt auch im Falle der Vermietung an "Diplomateneigenschaft" besitzende Mieter. Der Mieter muss im Schätzungswege den Wert der Einrichtungsgegenstände ermitteln und einen Teil des Mietentgeltes dem gesonderten Steuersatz von 20% unterwerfen, sofern nicht im Mietvertrag für die Einrichtungsgegenstände ohnehin ein Entgelt vereinbart wurde.
• Sind hingegen die Einrichtungsgegenstände bereits völlig abgewohnt, kann eine Aufteilung des Mietentgeltes unterbleiben.

Beispiel: Eine möblierte Studentenwohnung mit einer 40jährigen Einrichtung wird zu Wohnzwecken vermietet. Das Mietentgelt kann zur Gänze dem begünstigten Steuersatz von 10% unterworfen werden.

Begünstigter Steuersatz von 10%

Die Vermietung von Liegenschaften und Teilen davon, die vom Mieter zu Wohnzwecken genutzt werden, unterliegt dem begünstigten Steuersatz von 10%. Für die Frage, ob eine Vermietung zu Wohnzwecken vorliegt, ist der tatsächliche, letztliche Verwendungszweck maßgebend. So kommt der ermäßigte Steuersatz auch dann zur Anwendung, wenn zwar nicht der Mieter selbst, aber dessen Untermieter den Bestandgegenstand zu Wohnzwecken verwendet. Ferner bleibt der 10%ige Steuersatz auch dann erhalten, wenn ein Teil des grundsätzlich Wohnzwecken dienenden Mietgegenstandes für andere Zwecke verwendet wird (z.B. Verkaufslokal, Ordination, Büro), sofern ein einheitliches Mietentgelt verrechnet wird.

Geschäftsraumvermietung

Dem gegenüber unterliegt die Geschäftsraumvermietung (z.B. Kanzleiräume, Ordination, Verkaufslokal etc.) keiner Umsatzsteuer. Dies allerdings mit dem bitteren Beigeschmack des Vorsteuerabzugsverlustes. Um dennoch in den Genuss eines Vorsteuerabzugs zu kommen, kann der Vermieter freiwillig in die Umsatzsteuerpflicht optieren. Dies geschieht durch Verrechnung eines 20%igen Umsatzsteuersatzes.

Vermietung an eine ausländische Vertretungsbehörde

Erfolgt die Vermietung an eine ausländische Vertretungsbehörde und ihre im diplomatischen und berufskonsularischen Rang stehenden Mitarbeiter in Österreich, so besteht ebenfalls eine Umsatzsteuerbefreiung. Allerdings führt diese im Gegensatz zur steuerbefreiten Geschäftsraumvermietung zu keinem Verlust der Vorsteuerabzugsberechtigung des Vermieters. Der Vermieter muss vom Mieter eine Bescheinigung des Außenministeriums verlangen, um sicher zu gehen, dass der Mieter die für die Steuerbefreiung vorausgesetzte "Diplomateneigenschaft" aufweist.