Gewerblicher Grundstückshändler – Chancen und Risiken

Die Grenzen zwischen gelegentlichen Immobilienveräußerungen und gewerblichem Grundstückshandel sind fließend. Im Hinblick auf die ertragsteuerlichen Konsequenzen ist eine fachkundige Beurteilung jedenfalls ratsam.
In der Regel unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuer. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang oftmals die Frage, ob „private Grundstücksveräußerungen“ vorliegen, auf die der 30%ige Sondersteuersatz anzuwenden ist, oder ob bereits gewerbliche Einkünfte erzielt werden, die mit dem bis zu 50%igen Einkommensteuertarif zu besteuern sind.

Das Gesetz nimmt Gewerblichkeit dann an, wenn die aus dem Grundstücksverkauf erzielten Einkünfte

• aus einer selbständigen, nachhaltigen Betätigung stammen,
• Gewinnabsicht vorliegt,
• eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erfolgt und
• weder Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft noch Einkünfte aus selbständiger Arbeit erzielt werden.

Der Umfang der Betätigung muss dabei den Rahmen der sogenannten Vermögensverwaltung überschreiten. Als Abgrenzungskriterium zwischen bloßer Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit kommt der Art und dem Umfang des tatsächlichen Tätigwerdens entscheidende Bedeutung zu, wobei stets die Gesamtumstände im jeweiligen Einzelfall maßgeblich sind.

„Gedankliche Entnahme“ der Liegenschaft

Wird durch die Grundstücksveräußerungen die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit überschritten, so kommt es „gedanklich“ zunächst zu einer Entnahme der Liegenschaft aus dem Privatvermögen und zu einer Einlage in den Gewerbebetrieb. Als Einlagewert kann nach Ansicht der Finanzverwaltung der Baulandpreis des gesamten Grund und Bodens vor Parzellierung und Aufschließung herangezogen werden.
Sofern es anschließend zur Veräußerung der Liegenschaft kommt, ist dabei zu beachten, dass im Veräußerungszeitpunkt die stillen Reserven, die bereits im privaten Bereich entstanden sind (Wertsteigerung, die bis zum Zeitpunkt der Einlage in den Gewerbebetrieb entstanden ist), mit dem Sondersteuersatz in Höhe von 30% zu besteuern sind. Jener Gewinn, der erst nach der Einlage des Grundstücks in den Gewerbebetrieb entstanden ist, unterliegt dem bis zu 50%igen Einkommensteuertarif.

Aufwendungen steuerlich absetzen

Im Unterschied zu privaten Grundstücksveräußerungen kann der gewerbliche Grundstückshändler aber dafür Aufwendungen, die in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit der gewerblichen Tätigkeit stehen (wie etwa Vermarktungskosten), steuerlich gewinnmindernd absetzen. Es ist allerdings im Einzelfall zu ermitteln, ob sich überhaupt ein wesentlicher Veräußerungsgewinn ergibt, wenn man berücksichtigt, dass einerseits der Teilwert im Zeitpunkt der Einlage dem Baulandpreis vor Parzellierung und Aufschließung entspricht und andererseits von einer etwaigen Wertsteigerung Aufwendungen, wie etwa Vermarktungskosten, abgezogen werden können.