Immobilien: Geschenkt oder gekauft?
| Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) sah) ein entgeltliches Rechtsgeschäft erst dann gegeben, wenn die Gegenleistung zumindest 75 % des Verkehrswertes der übergebenen Liegenschaft beträgt. Diese Entscheidung sollte insbesondere bei der Übertragung von Immobilien im Familienbereich berücksichtigt werden. |
| Grundsätzlich sind sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken (Grund und Boden, Gebäuden und grundstücksgleichen Rechten) steuerpflichtig. Diese Einkünfte unterliegen üblicherweise einem Steuersatz von 30 % und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen. Hingegen lösen unentgeltliche Vorgänge wie etwa eine Schenkung keine Immobilienertragsteuer aus. Müssen jedoch für die Schenkung des Grundstücks Ausgleichszahlungen geleistet werden, ist zu prüfen, ob eine gemischte Schenkung vorliegt, die der Immobilienertragsteuer unterliegt. Bei einer gemischten Schenkung liegt entweder zur Gänze ein entgeltlicher Vorgang, welcher Immobilienertragsteuer auslöst, oder ein unentgeltlicher Vorgang vor. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt die Annahme einer als unentgeltlich einzustufenden, gemischten Schenkung neben
Erkenntnis des VwGH Nach einem aktuellen Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) liegt ein entgeltliches und somit steuerpflichtiges Rechtsgeschäft vor, wenn der Wert der Gegenleistung um nicht mehr als 25 % vom Wert der übertragenen Liegenschaft abweicht. Diesem Erkenntnis liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die beiden Eltern „schenkten“ an ihre Tochter eine Liegenschaft mit einem Verkehrswert von € 844.178. Dafür musste die Tochter aus ihrer eigenen Vermögenssphäre an ihre Geschwister € 633.134,10 als Ausgleichszahlung tätigen. Der Vater ersuchte das Finanzamt um Rechtsauskunft, ob die „Schenkung“ der Liegenschaft der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) unterliegt. Das Finanzamt sowie das Bundesfinanzgericht (BFG) sahen darin einen entgeltlichen Vorgang, weil die Gegenleistung (Ausgleichszahlung) 50 % des Verkehrswerts der Liegenschaft überstieg. Der VwGH bestätigte zwar das Ergebnis der Vorinstanz, dass diese Übertragung der Liegenschaft auf die Tochter der ImmoESt unterliegt. Er führte jedoch aus, dass die 50%-Grenze nicht anwendbar ist. Hingegen ist bei Immobilienübertragungen in der Regel von einem entgeltlichen Vorgang auszugehen, wenn der Wert der Gegenleistung um nicht mehr als 25 % vom Wert des übertragenen Wirtschaftsgutes abweicht. Im vorliegenden Fall hat sich die Tochter verpflichtet, als Gegenleistung Zahlungen an ihre Geschwister (Ausgleichzahlung) im Ausmaß von 75 % des Verkehrswerts der Liegenschaft zu leisten. Somit war der Vorgang als entgeltlich zu werten. Bei der Übertragung von Liegenschaften, die dem Grunde nach Schenkungen darstellen sollten, ist zu prüfen, ob dies auch aus ertragsteuerlicher Sicht gilt. Andernfalls können nachteilige steuerliche Konsequenzen drohen. Eine sorgfältige Prüfung im Vorfeld ist daher dringend zu empfehlen. |
Weitere Artikel aus Ausgabe 03/2022
Verlängerung von Aufstellungs- und Firmenbuch-Offenlegungsfristen
Kapitalgesellschaften, wie beispielsweise GmbHs und AGs, müssen binnen spätestens fünf Monaten nach dem Bilanzstichtag den Jahresabschluss aufstellen und spätestens neun Monate nach dem Bilanzstichtag den Jahresabschluss beim Firmenbuch (elektronisch) einreichen und offenlegen.
Ökosoziale Steuerreform 2022
Neben dem neuen Investitionsfreibetrag und der Verlängerung der degressiven Abschreibung wurden im Rahmen der Ökosozialen Steuerreform 2022 folgende Änderungen beschlossen.
Wiedereinführung des Investitionsfreibetrages
Der Investitionsfreibetrag von 10% bzw. 15% ist erstmalig auf nach dem 31.12.2022 angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgüter anzuwenden.
Vorsicht bei Kauf einer GmbH mit Verlustvorträgen
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) entschied, dass aufgrund eines Wechsels des Unternehmensgegenstandes zusammen mit einem entgeltlichen Gesellschafter- und Geschäftsführerwechsel die Verlustvorträge einer verkauften GmbH verloren gehen.
Degressive Abschreibung bis 31.12.2022 verlängert
Für Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens besteht derzeit die Möglichkeit, eine maximal 30%-ige degressive Absetzung für Abnutzung in Anspruch zu nehmen. Diese wurde um ein Jahr bis Ende 2022 verlängert.
Begünstigte Sanierungsgewinnbesteuerung bei außergerichtlichen Sanierungen
Die Sanierungsgewinnbesteuerung wurde auf außergerichtliche Sanierungen ausgeweitet. Die Regelung ist bereits ab der Veranlagung für das Kalenderjahr 2021 anzuwenden.
