Neuregelung der Grunderwerbsteuer

Die Steuerreform 2015/16 bringt für die Grunderwerbsteuer Änderungen bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundvermögen und von gewerblichen Betrieben.

Zinshäuser, Baugründe, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen

Die GrESt bei Übertragung von Zinshäusern, Baugründen, Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen im Privatvermögen ist derzeit im Familienverband (ohne Nichten und Neffen) vom dreifachen Einheitswert (max. 30 % des Verkehrswertes) zu ermitteln. Um die Grunderwerbsteuer zu errechnen, ist die Bemessungsgrundlage mit einem Steuersatz von 2% zu multiplizieren.

Im Rahmen der Steuerreform ist ab 2016 der Verkehrswert die Bemessungsgrundlage. Die Berechnung des Verkehrswertes (Grundstückswertes) der Immobilie kann entweder nach einem durch Verordnung normierten Verfahren erfolgen oder es ist der Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen. Insbesondere für die Übertragung von Zinshäusern, die noch durch Mietbeschränkungen (Friedensmietzins) belastet sind, wird zumeist ein Schätzgutachten sinnvoll sein, da der Gutachter den Verkehrswert der Immobilie vorrangig vom (niedrigen) Ertragswert herleiten muss.

Gestaffelter Tarif für unentgeltlichen Erwerb

Es ist – unabhängig vom Verwandtschaftsgrad – ein gestaffelter Tarif für den unentgeltlichen Erwerb vorgesehen. Dieser Tarif beträgt für die ersten € 250.000 0,5 %, für die nächsten € 150.000 2 % und darüber hinaus 3,5 % vom Grundstückswert. Für den entgeltlichen Teil beträgt die Steuer 3,5 % von der Gegenleistung. Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes beim gestaffelten Tarif sind die Erwerbe zwischen denselben Personen der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.
Bei unentgeltlichen Erwerben kann die Grunderwerbsteuer auf Antrag über bis zu fünf Jahre verteilt werden.
Die Übertragung der Immobilien kann durch die neuen Regeln je nach Verhältnis von Verkehrswert zu Einheitswert teurer oder auch günstiger werden.

Gewerbliche Immobilien

Für die Übergabe von gewerblichen Immobilien gelten die bisherigen Ausführungen sinngemäß. Es ist hier aber zu beachten, dass bei gewerblichen Immobilien anlässlich der Übergabe unter bestimmten Voraussetzungen eine Deckelung der Grunderwerbsteuer und ein Freibetrag in Höhe von € 900.000 vorgesehen sind. Im Rahmen der Deckelung ist zunächst für den unentgeltlichen Teil zu überprüfen, ob eine Berechnung unter Berücksichtigung des Freibetrages mit dem gestaffelten Tarif einen höheren Betrag als 0,5 % des gesamten Wertes (ohne Freibetrag) ergibt. Trifft dies zu, ist der geringere Betrag vorzuschreiben.

Die Rahmenbedingungen der Grunderwerbsteuer (GrESt) bei der unentgeltlichen Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben bleiben trotz Steuerreform unverändert.