Leistungen einer GmbH für Gesellschafter

Es ist nicht unüblich, dass GmbHs Leistungen für Ihre Gesellschafter ausführen. Aber darf eine GmbH auch ein Haus für einen Gesellschafter errichten und an ihn vermieten?

Grundsätzlich ja - wenn dies aus dem Gesellschaftsverhältnis heraus auch erlaubt ist. Aber: Durch das Naheverhältnis zwischen einem Gesellschafter und „seiner" GmbH unterliegen derartige Fälle steuerlich oder auch im Falle einer späteren Insolvenz einer besonders kritischen Prüfung. Das Finanzministerium beurteilt derartige Sachverhalte anhand der Zurechenbarkeit des wirtschaftlichen Eigentums beim Anteilsinhaber oder bei der Gesellschaft mit Hilfe der sogenannten „Renditemiete".

1. Prüfschritt: die Renditemiete

Die „Renditemiete" ist jene Miete, mit der „für das eingesetzte Kapital die durchschnittliche Rendite einer Immobilienveranlagung in dieser Lage erreicht wird. Das ist die Immobilienrendite der betreffenden Region, wobei auf die Rendite von Objekten vergleichbarer Größe und Lage abzustellen ist. Wenn die Errichtung eines besonders repräsentativen Gebäudes sehr kostenaufwendig ist, dann können diese Investitionskosten bei einer Vermietung am freien Markt unter Umständen nicht zur Gänze abgegolten werden. Der GmbH würde folglich ein Verlust aus ihrer Investition entstehen. In diesem Fall ist daher eine kostendeckende Renditemiete gar nicht möglich, weshalb noch ein zweiter Prüfungsschritt (siehe unten) durchzuführen ist.
Ist die „Renditemiete" am Markt jedoch erzielbar und handelt es sich demnach um ein Gebäude, das jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbar ist, liegt das wirtschaftliche Eigentum bei der Gesellschaft und das Gebäude ist Teil des Betriebsvermögens. Die dem Gesellschafter tatsächlich verrechnete Miete ist dennoch auf ihre Fremdüblichkeit zu überprüfen.

2. Prüfschritt: die tatsächlich bezahlte Miete

Kann das Gebäude wegen der hohen Investitionskosten nicht fremdüblich vermietet werden und ist eine Renditemiete daher nicht erzielbar, so wäre das wirtschaftliche Eigentum beim Gesellschafter anzunehmen, mit der Konsequenz, dass in Höhe der Anschaffungskosten des Gebäudes eine Gewinnausschüttung an den Gesellschafter steuerlich zu erfassen ist.
Dies kann jedoch vermieden werden, wenn der Gesellschafter der Körperschaft eine „fremdunüblich hohe Renditemiete" bezahlt und die Körperschaft dadurch keinen Vermögensnachteil erleidet. Eine derartige Miete liegt vor, wenn für das eingesetzte Kapital eine durchschnittliche Immobilienrendite zuzüglich einer Risikoprämie (für das Mietausfallsrisiko) geleistet wird.

Im übrigen ist zu beachten, dass Geschäftsführer und Gesellschafter für wirtschaftliches Handeln zum Nachteil der GmbH einstehen müssen.